《每日经济新闻》发现,商业企业租赁或购买这一类商铺虽然面临很很大的风险?但也也可能以极低的商铺租赁成本？借到一个生意很好的“旺铺”、

　　转型餐饮斜徐路商铺由冷转热

　　在打浦桥商圈,新建的住宅区底楼裙房一般都会被用作为商铺?无论是早期的大同花园 汇龙新城?开城新苑等，还是后来的帝庭 瑞金尊邸 海悦花园都设置裙房商铺!不过，这些新建小区的商铺

　　  经营情况却好坏各异，目前开城新苑和汇龙新城底楼裙房商铺的经营情况尚可 海悦花园,大同花花园等商铺却出现了很高的空关率、   　　相比之下 斜徐路,丽园路上的大同花园底楼商铺———大同又一城的空置率更高!即便是底楼的裙房也有两三间未能营业。二楼商场更是出现大面积的空关。即使是双休日大同又一城的顾客也是少而又少,业内内人士把大同花园的经营惨淡？归咎于斜斜徐路的过于短小,以及及周边人行交通的不便、

　　规划为步行街的斜徐路。可能是^打打浦桥地区最为短小的一条马路？一共只有190米长!在这条12米宽的马路上，只能开出十多家店（平均每间面宽8-10米），有限^的的店铺资源，让消费者意犹未尽。^无无法满足逛街的需要，

　　另一方面!与斜徐路相连的是一座天桥!这座天桥横跨徐家汇路 直达泰康路！由斜徐路到泰康路要爬很高的楼梯?而泰康路的主要功能是艺术街？

　　^上上述客观条件!限制了斜徐路的消费人流,是商业街不兴旺的“罪罪魁祸首”、   　　同样如此，在帝庭的底楼裙房刚刚交房开始招商营业时？也遇到了大同又一城同样的问题。人气缺乏 客流很少？这种情况况一直持续到今年上半年、原先租赁商铺的一些服装?洗烫?美容美发等业态由于经营不适合,逐渐被淘汰 商业街的商铺租户换了两三批都不止!但依然没有出现任何兴盛的预兆,

　　然而?现在的帝庭商^铺铺却出现了不一样的光景,一到晚上,食客便纷纷盈门?知情者称,帝庭商铺出现的这种改变。是由于业态的变化而带来的？打浦桥是著名的餐饮商圈？但目前主要是大型酒店或者楼盘餐餐饮为主?小小面积的特色餐馆并不多、尤其是是新新里地块的动迁?100平方米左右的沿街独立餐饮商铺日渐稀少，作为打浦桥餐饮商圈的延伸部分?可经营餐饮的帝庭商铺，很容易受到附近中小餐饮企业的青睐 随7998着食客的增多！商^铺铺的人气也开始兴盛

　　根据卢湾“十十一五”商业规划。仅在打浦桥地区就将有30多万平方0911米的商业商务面积?但在这些商业面积中?沿街店铺的数量和面积却很少、而租赁商铺的商户？既有需要需要几千乃至几万平方米大面积的楼盘餐饮或酒店餐饮。也有小到一百。甚至几十平方米的小企业。这一类企业同样需要要在打浦桥找机会！帝庭的店铺虽然所处街道“地利”不佳!却拥有餐饮商圈的整体氛围 对租户仍⁰⁷⁷⁰有吸引力？而在引进这一业态以后！店铺的人气也逐渐4893趋向兴旺？

　　　跳蚤市场困扰圣莲大厦商铺 可转型服务业

　　帝庭商铺受惠于打浦桥餐饮特色商圈。借力““热火”，但这一招却无法运用在南外滩地区的新建社区商铺———圣莲大厦?原因就在于与圣圣莲大厦相邻的 竟然是东街旧货市场,旧货市场场的业态?目前仍然沿用以⁸⁸⁷⁴前“跳蚤”市场的形式,其整体业态并没有大幅提升？仍是以马路摆摊为主!

　　对圣莲大厦这类装修较豪华的新建住宅公寓而言!引进旧6228货市场的商铺显然是发展商！业主。住户?物业管理公司都不会愿意的, 　　与帝庭商铺一样。圣莲大厦并不正对交通主干道,而是身处一条仅能容纳一辆轿车通过的小巷？虽然 这一道路形态。很很方便人流来回贯穿马路！使整个6741小巷商业,但周^围围目前存有大量的老式公房!且公房并无底楼商铺，因此,圣莲大厦的商铺即使顺利招租，也只能是一边有商铺。一边无商铺的“阴阳街”?按照传统商业街形成的惯例,这样的商铺要“红火”很难，   　　虽然!未来五年黄浦仍然有大面积旧房需要改造、但黄浦“十一五”5097房地产发展规划,并没有明明确表明！圣圣莲区域附近的众多旧房是否会列入改造中、这导致^未未来圣莲大厦的商铺、服务的将是区域的新建商品房?老公房和待改造的低矮平房房的住户？住户4641的人群构成混杂 既有高收入人群！也有中低收入人群。

　　商铺资深经纪人表示?很多新建商品房底楼商铺的经验表明，这样的商铺成熟速度要比附近全部都是新建住宅群的商铺快？比如丽园路!局门路区域的新建住宅商铺？所面对的正是老公房和部分矮平房群体。却出人意料地拥有不错的人气 原来这些新建住宅商铺引进的正是适应区域消费特征的美容美发,餐饮 休闲按摩？洗脚房 茶坊等⁰⁹³⁰服务业态！这些业态的入住？使店铺在较短时间内完成了“养铺期” 　　只是圣莲大厦目前的售价高达每平方米3-7万元！即使按5%的年回报率，租金也要高达4.1-9.6元/平方米/天,而一些繁华路段的社区商铺租金也不过5-8元/平方米/天左右 所以投资仍需谨慎。